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文/喬正一
一、事件背景與爭議焦點
根據民視網路新聞2025年4月17日的報導，高雄鼓山區知名日式飯糰店「樋口飯糰」爆發一起租賃糾紛案件，引發社會關注。一名59歲邵姓的女房東疑因不滿承租店家生意興隆，疑似要求將月租金從新台幣(下同)5萬調漲至10萬，甚至要求提前退租，雙方談判破裂後衝突升高。房東情緒失控，當場推倒店門口盆栽及桌椅等物品，並以鐵鎖鎖住店內飲水機和垃圾桶，要求店家限期搬離。衝突中日籍店主樋口先生的腳踝因此受傷，被迫暫停營業。事後，店家決定提告房東涉毀損罪與傷害罪，而房東則反指店家違規占用騎樓與移動店內設備，揚言提告竊佔罪與竊盜罪。此事件牽涉多項法律的議題，房東與房客的租賃糾紛不勝枚舉，與大多數人的權益息息相關，本文將從刑事與民事兩方面，以淺顯易懂的白話文說明房東與房客各自可能面臨的法律風險與主張[1]。
二、房東行為涉及的刑事責任
邵姓房東在本案中的行為，比如新聞中所述砸毀店家物品、鎖設備、強逼搬離等等，倘若新聞報導屬實，那麼可能構成以下多項刑事犯罪：
(一)毀損罪：
1、依《刑法》第354條，毀棄或損壞他人之物品，足以生損害於他人者，即成立毀損罪。本案中的邵姓房東推倒盆栽及桌椅，並破壞店家正常營業設備，據新聞所述，邵姓房東將飲水機、垃圾桶上鎖使其一度無法使用，這些行為已損壞他人物品或致使其不堪用，符合毀損罪的要件。
2、毀損罪屬告訴乃論之罪，須被害人提告才會追訴；目前飯糰店業者已提告房東毀損罪，因此房東可能被刑事立案調查。一旦罪名成立，可處2年以下有期徒刑、拘役或15萬元以下罰金。
(二)強制罪：
1、根據《刑法》第304條第1項，以強暴脅迫使人做出無義務之事或妨害他人行使權利者，即構成強制罪，可處3年以下有期徒刑、拘役或9千元以下罰金。本案中房東以暴力手段砸店、鎖住店內設備，意圖強迫房客提前搬離並放棄繼續營業的權利，這種以強力脅迫迫使他人遷離的行為，已經侵犯房客對租賃店面的合法使用權，涉嫌強制罪。
2、即使邵姓房東並未直接以言語威脅，但她砸毀物品並干擾店家營運的舉動，本質上也是一種「強暴脅迫」，其目的意在逼使房客屈服搬走，因此在法律上有可能被認定為強制罪。
3、在實務上，強制罪屬公訴罪，一經警方蒐證，比如現場監視器畫面、證人證詞，即可移送偵辦，一旦起訴定罪，房東可面臨刑事處罰。
(三)傷害罪：
1、依《刑法》第277條，傷害他人身體或健康者，即觸犯傷害罪，可處5年以下有期徒刑、拘役或50萬元以下罰金。本案中樋口先生於衝突中腳踝擦挫傷，雖屬輕傷但已影響其身體健康，房東的動粗行為難辭其咎。店家已對房東提出傷害罪告訴。
2、若經調查證實房東的動作，例如邵姓房東踢倒物品而間接傷及承租的日籍店主，導致店主樋口先生受傷，邵姓房東即涉及傷害罪，須負刑事責任。傷害罪也是須被害人提起告訴的罪名，現已提告則司法程序會展開；若最後判定房東有罪，可能須賠償醫療費，並承擔刑事處分，法定刑最重可處5年徒刑，甚至易科罰金或緩刑依情節決定。
(四)「有可能」另構成恐嚇安全罪：
除此之外，據新聞描述，房東若在驅趕過程中曾以言語恐嚇店家，例如揚言「不走就怎樣….」，則有可能另觸犯《刑法》第305條恐嚇罪；
(五)「有可能」另構成侵入住宅罪：
1、又邵姓房東未經允許擅自強行闖入租客的營業空間強行「拆店」，某種程度上也涉及侵入他人占有領域的問題。
2、我們大家都要有一個很清楚的法律常識與概念，即便，店面屬屬於房東所有，但，在租賃期間房客依法仍享有排他的使用權，因此，房東粗暴闖入干涉，有可能構成《刑法》第306條侵入住居罪，也就是侵入他人占有的建築物。然而本案警方訊後目前聚焦在上述毀損、強制、傷害等罪名。整體而言，房東的行為已超出正當權利行使範圍，涉刑事違法部分將由司法機關調查裁量，最終可能面臨刑事起訴甚至刑罰。
三、邵姓房東逼遷可能面臨的民事法律責任:
除了刑事責任，房東逾越法律程序、試圖以不正當手段逼迫房客搬遷，亦需承擔相應的民事責任，主要包括違約責任和侵權賠償兩方面：
(一)租約違約與不當解約責任：
1、房東與樋口夫婦簽有3年租賃契約，尚未到期便要求退租並施壓趕人，這屬於無正當理由的單方解約行為。根據《民法》第423條規定，出租人有義務將租賃物供承租人使用、收益，並在租賃期間內保持租賃物適於約定用途[2]。簡言之，出租房屋的目的本應是為了讓房客安心使用該空間經營或居住，因此房東不得無故中止這項權利。
2、若房東違反此義務中途趕人，導致房客無法繼續使用租賃物，相當於出租人債務不履行，承租人有權依《民法》第226條請求損害賠償[3]。實務上法院見解亦指出：「租賃期間中，房東不得無故干涉承租人使用，否則承租人得主張租約繼續有效或請求賠償損失」[4]。本案中房東擅自「逼遷」，已構成對租約的重大違約，房客可選擇繼續履行契約，據新聞媒體報導，本案的承租店家即決定「不搬了」，也就是堅持原租約繼續有效，同時要求房東停止干預；若房客因此搬離則屬被迫解約，可向房東求償違約所生損害。
3、具體的求償項目包括：
（1）營業損失：
房東鬧事導致店家被迫暫停營業，期間的營業額損失可請求賠償；若最終房客搬走，新址重新裝潢、宣傳期間的停業損失也應由房東負責。
（2）搬遷及裝修費用：
提前解約使房客額外產生的新址租金差額、搬家費用、裝潢設備轉移或重新裝修成本，均屬房東違約所致，可一併請求。
（3）租金及押金：
若房客原本已預付租金或押金，房東需依約退還；並且在房客無法使用期間，無權再收取租金[5]（房客甚至可主張中止支付後續租金，作為對房東違約的抗辯）。
（4）商譽與精神損害：
店家遭受房東如此施暴趕人，不僅影響商譽名譽，業者身心也蒙受壓力和精神痛苦，雖屬無形損害，房客亦可斟酌情節請求精神慰撫金，儘管此部分在民事訴訟中需法院裁量酌定。總之，房東違約逼遷使房客遭受經濟上、精神上的各種損失，依法都可向房東請求賠償，以恢復原本應有的權益。
(二)侵權行為損害賠償：
1、房東在衝突中毀壞店家具體物品並造成店主受傷，這已構成對房客權益的侵權。《民法》第184條規定，不法侵害他人權利者應負損害賠償責任。換言之，房東的惡劣行徑不僅違反契約，亦侵害了房客的財產權、人身權。房東應賠償的侵權損害包括：被砸毀或上鎖後損壞的各項物品價值，比如花盆、桌椅、營業設備等重置或修理費用等，以及樋口先生因傷所支出的醫療費用、療養期間收入損失等。
2、此外，房東強行妨害店家營業，可視為侵權致他人營業權受損，店家得請求妨害營業損失，例如這段期間利潤減少、客源流失等都可列入賠償範圍。
3、若房東拒不賠償，房客可提起民事訴訟主張權利，並可參酌刑事案件結果佐證，例如刑事判決若認定房東有罪，房客在民事求償時責任更明確。
4、值得一提的是，本案在輿論壓力下，房東已形象受損，房客也得到社會聲援，但最終經濟損失仍須透過法律途徑請求填補。房客選擇運用法律武器捍衛權益，不僅是在爭取自身應得的賠償，也彰顯契約精神與法治原則在租賃糾紛中的重要性。
四、日籍承租房客樋口飯糰店家占用騎樓營業的法律風險與對策
針對房東的指控，樋口飯糰店在營業期間占用騎樓空間擺放桌椅、盆栽等，有無違法？這涉及騎樓空間的法律性質與相關規範。一般而言，建築物的一樓騎樓屬私有產權但法定供公眾通行使用，也就俗稱「騎樓公共通行空間」。在未經權利人同意下，於騎樓擺設攤位或物品營利，有可能會觸犯刑法上的竊佔罪，亦可能違反地方自治規章或都市計畫對騎樓使用的限制。我們一一檢驗如下:
(一)刑事上的竊佔罪風險：
1、《刑法》第320條第2項規定，意圖為自己或第三人不法之利益，而擅自占用他人不動產者，即構成所謂“竊佔罪”，其刑度與普通竊盜相同，可處5年以下徒刑、拘役或50萬元以下罰金[6]。簡單說，把別人土地據為己用來圖利，就可能犯竊佔罪。
2、在本案中，騎樓產權多半屬房東所有，雖供公眾通行，但所有權仍在房東的名下，若店家未取得房東同意，就將桌椅、招牌擺出騎樓招攬生意，確實形式上符合竊佔他人不動產以謀利的要件[7]。
3、警方訊後也透露，房東聲稱店家張姓老闆娘擅自在非租賃範圍（騎樓）擺放物品，因此打算對店家提出竊佔罪告訴。台灣過去已有攤販占用他人騎樓被依竊佔罪起訴的案例，例如攤商未經屋主允許在其騎樓設攤販售，被檢方認定意圖不法利得而占用他人不動產，依刑法320條第2項提起公訴[8]。因此從法論上看，飯糰店占用騎樓營業並非完全沒有刑責風險。
4、不過，竊佔罪的適用在司法實務上相當少見。一般店家騎樓擺放小型招牌、盆栽情形相當普遍，除非權利人強烈抗議並舉證影響權益，否則刑事罰往往不是首選。但本案房東顯然抓住此點作為反制手段。
5、對於房客而言，可行的抗辯與因應可參考以下幾個方向：
（1）主觀上無不法占有意圖：
店家可主張並非惡意侵占，只是一時為方便營業臨時擺設，且留有行人通行空間，並無阻斷他人使用騎樓，欠缺「意圖為自己不法利益」的犯意，雖然實際上有利於生意，但若能證明非長期固定佔用，或有可能可爭取檢方與院方的諒解。
（2）輕微性與補救：
若涉案物品已立即自行搬回店內或移除，騎樓現狀恢復通行，則違法情節輕微，檢察官可斟酌是否不起訴處分或給予緩起訴，例如付罰金、寫悔過書了事。
（3）房東默許抗辯：
如果承租的日籍店家能舉證過去房東知情卻未反對騎樓擺放，例如先前房東曾見過但未制止，便有可能可主張房東默示同意使用騎樓，則竊佔要件中「未經同意」不成立。然而此抗辯須有明確證據支持，否則難以取信。
總之，面對房東報案指控，飯糰店夫妻應積極配合調查說明，態度上表達對相關規定不了解、願意改正，以降低遭起訴機率。若不幸被提起公訴，亦可在司法程序中主張上述因素爭取法官從輕量處。
(二)行政法規與地方自治規範：
1、即使不以刑事論處，在行政管理上騎樓占用也是違規的。依《道路交通管理處罰條例》等規定，騎樓屬法定道路的一部分，未經許可擺設障礙物妨礙通行，可遭警方或市府依規勸導、開罰。例如，地方政府常有市容自治條例或攤販管理辦法禁止騎樓擺攤，違者可處以罰鍰並限期拆除；若騎樓屬公告禁止設攤區，執法人員甚至得沒收攤架器具[9]。
2、雖然高雄市對店家妝點騎樓的小物未必嚴格取締，可一旦有人檢舉，店家仍有可能被環保局、警局等相關單位要求改善。不過，對於樋口飯糰而言，當前的重點應聚焦在與房東的訴訟糾紛，騎樓違規部分若被放大檢視，態度決定一切，建議店家儘速將騎樓通道恢復淨空，以示守法態度，避免再生事端。未來在新的營業據點，也應事先瞭解當地騎樓使用規定，必要時可向里長、鄰里溝通取得理解，或者申請適當許可（若有相關辦法），以合法方式利用空間，而不給別有用心者抓把柄。
(三)竊盜罪指控的評析：
1、房東另提到店家「移動了租賃範圍內的飲水機、木櫃等設備」，揚言提告竊盜罪。竊盜罪係指意圖不法所有而竊取他人動產，比如偷走他人物品。《刑法》第320條第1項規定竊盜罪最高可處5年徒刑或罰金。
2、但本案承租的店家並未拿走房東任何財物據為己有；所謂「移動設備」頂多是在拉扯衝突中挪動了店內物件位置，難謂竊盜成立。況且，飲水機、櫃子是店內設備，權屬不明但多半屬店家自備，房東指控店家偷移自己物品的說法相當牽強。此類控告很可能只是房東在氣頭上報復性的一種指控，但於實務上警方或檢方需調查物件歸屬和是否有不法侵占之意圖才能論罪。大致預料與評估，竊盜部分極可能因缺乏實質事證，被採納的機率不高，反而有可能凸顯房東企圖「倒打一耙」的心態。因此，飯糰店夫妻對於竊盜指控不必過度恐慌，但仍應如實向警方說明當時情況、物品權屬，以利釐清真相，早日釋除不實嫌疑。
五、結語：依法保障權益，以理性解決紛爭
(一)「樋口飯糰事件」反映出社會上房東房客權益角力下常見的法律問題。一方面，房東切忌因眼紅房客生意好就試圖以暴力或非法手段迫使搬離，這不僅有違道德，更有可能因觸犯刑法而招致自食惡果的現世報。
(二)本案中邵姓房東的行為已經踩到刑事法律紅線，面臨毀損、強制、傷害等罪名指控，極有可能因此官司纏身而惹上刑責。
(三)另一方面，房客雖是受害者，但若自身經營行為有違法之處，比如未經允許占用騎樓，也有可能因此被抓住把柄反擊。因此，租賃關係中雙方都應依法行事：房東若有正當理由終止租約，應透過法律途徑解約或提起騰退訴訟，由法院強制執行處理；房客則應遵守租約範圍使用房屋，不要擅自侵佔公共空間。遇有爭議，首選透過溝通協商解決，否則就循法律程序理性處理。
(四)本案飯糰店夫妻選擇提告並公開事件，正是希望「用行動證明台灣是一個講法律、講正義的地方」。這起事件提醒大家：在台灣講求法治，重視契約精神，法律保障的是保護弱勢承租人最有力的武器，同時也告誡所有房東，絕不可恣意妄為，因小失大。最終，願本案能得到公正的解決，讓大眾明白違法逼遷必受制裁，也但願合法權益終將獲得公平的保障與伸張。
